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为什么英国 HMO 成为家办稳健的底层资产配置?

对于家办级客户而言,家族基金作为传承的资产,最重要的就是保值和有序传承,所以在做底层资产配置的时候,往往是“稳字当头”,因而房产就成了几乎所有家办客户都会配置的底层资产,英国作为全球重要的房产投资市场,是必不可少的选择,讲到英国,那就必须要讲一下 HMO 。


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什么是 HMO?


House in Multiple Occupation 多房分租式住宅,即至少有 3 个非同一家庭的人,共同租一个物业。


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HMO 在英国的发展及市场需求


1992 年《市议会(所有者责任)条例》提供了 HMO的另一种定义。房东需要代表房客支付市议会税。过往 30 年,主要城市和市中心物业价格、租金不断上涨以及人口增加,令当地居民负担不起靠近市中心的物业。多租戶物业 (HMO) 开始普及化,让当地居民能解決住屋需求。

数据统计 (Statista Research Department) , 截至 2021 年 12 月,英格兰共有约 443 万个家庭租赁私人住宅,租赁人口约 1 千 2 百万人,也就是约 1/5 的英格兰地区的居民通过私人租赁解决住房问题。

2015 年,英国政府在以曼彻斯特为中心的英格兰北方地区推出北方引擎计划(Northern Powerhouse),致力于发展除伦敦以外第二个英格兰核心经济圈,并成功吸引了包括中国在内的国际投资,从而创造了大量就业机会。随着北方引擎计划的成功发展,大量的工作人群及家庭移居到英格兰北部城市,如曼彻斯特、谢菲尔德、丽兹等。随着人口的增多,对于住宅的需求也越来越旺盛。

2020 年新冠疫情的爆发,使得部分当地居民的收入稳定性降低,进而被动性的减少住房预算。在这样的变化下, HMO 相对整租住宅的低租金,免杂费就吸引了更多租赁人群。根据分租网站 Multi-let UK 统计,从 2018 年至今,每年对于分租式住宅的需求都成倍的增长,但房源增长量并未能满足租赁市场对 HMO 的需求。

目前,在英格兰及威尔士,已经有超过 50 万间 HMO 进入租赁市场,占私人租赁市场 10% 以上份额。


HMO 的投资群体


1、英国当地白领/公务员,追求稳定投资收益

2、英国留学生家庭,实现以房养学/养租

3、寻求全球资产配置的欧洲、北美、俄罗斯和亚洲客户 


过去 10 多年英国房价走势


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英镑最近 10 年走势


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上市公司管理,省心安全

One Heritage Group PLC “一站式地产投资” 发展理念,集承建商、发展商及物业管理的角色于一身,开发高端住宅和商业项目,为投资者提供一站式设计/装修/管理/租售服务。经过十多年的发展,已成功开发20多个地产项目,正成为英国中西部最具影响力的地产发展企业。在伦敦证券交易所的正式上市,更代表著经营理念得到了全球资本的认可,房地产投资业务将迎来跨越式发展。


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两种投资管理模式

包租

每年 7% 租金收益


回购+包租

每年租金 5%

5 年后原价回购


租金支付方式:按季度支付


HMO 投资流程


支付 2000 英镑预定金—签署预定单—律师 45 天出具购房协议—签署购房协议— 4-6 周内支付房款—签署包租协议—收房过户—享租金收益(签署包租协议后第二个月开始支付)


HMO 作为家办底层资产配置的优势


  • 英镑为世界避险货币,英国是全球资本避险的主要目的地,汇率创 10 年新低,带来的低成本投资机会。


  • 投资回报率高,英国平均租金回报稳定在6—7%,优质房源投资回报可达到 10% 以上。


  • 留学生带来的住房需求巨大,  2021 年,英国签发了 432,279 份留学生签证,比 2020 年大幅上升 41% ,创历史新高其中共有 119,334 名中国学生获批英国留学签证,人数位居全球第一 。


  • 英国房产市场供不应求一直是常态,加上脱欧和疫情的冲击下,建筑原材料供应跟不上,延缓了英国新房建设进程。二手房受 EPC (房屋节能证书)和 EWS1 (外墙火灾审查证书)影响,入市受限。


  • 别墅为永久产权,公寓为( 125 年, 250 年, 999 年)是家庭资产保值升值的重要工具。


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